מערכת החדשות של העיר רחובות, "אחלה רחובות" מכוונת אתכם לנקודות החשובות ביותר בגזרת ההתחדשות העירונית. מי מאיתנו לא שמע על תמ"א 38? עו"ד הרחובותית, רעות פלדר, הכינה עבורכם את הטור החשוב הבא. כל הפרטים
יודעי דבר | טור הבכורה שלי ב"אחלה רחובות" מוקדש לנושא קידום תוכנית של חיזוק הבניין באמצעות תמ"א 38 ו/או מתחם פינוי בינוי היא בשורה משמחת לכל בעל דירה בבניין ישן. הקשיים הרבים, עלולים להגיע כאשר ישנה אי הסכמה רחבה להתחלת הפרוייקט. עניין חשוב ועקרוני נוסף הוא הוא בחירת אנשי המקצוע מטעם הדיירים, אשר מתפקידם, לסייע לדיירים לעשות את העסקה הטובה והמשתלמת ביותר. אז כיצד מתחילים? לפניכם רשימת הטיפים המלאה.
ראשית, יש להתחיל בהחלטה משותפת של בעלי הזכויות בבניין. במסגרת ישיבת דיירים זו יש לבחור 2-3 נציגים שיחפשו משרד עורכי דין לייצוג הדיירים והאמור יסוכם בהודעה מפורטת. חשוב לציין שלאחרונה הרוב הדרוש לקידום פרויקט הופחת ועומד על 67% מבעלי הזכויות, וזה מראה עד כמה המדינה מבקשת לקדם פרוייקטים שכאלה. אציין כי הכלל המנחה הוא שגם כאשר יש מתנגדים, עם התקדמות ההליך מרבית ההתנגדויות יורדות וחלק מהמתנגדים מצטרפים, ברגע שיש את הרוב הדרוש כפי שציינתי 67% וניתן להתקדם בפרוייקט.
צפו בעו"ד רעות פלדר מתארחת בפודקסט הנדל"ן של צחי קווטינסקי בנוגע לתמ"א 38:
עניין נוסף, הוא עו"ד מטעם הדיירים. הנציגות שבחרתם באספת הדיירים, תתחיל בבחירת עו"ד. מתפקידי עו"ד הוא לסייע בבחירת יזם באמצעות מכרז קבלנים. כך ניתן יהיה לקבל את מקסימום התמורות לדיירים, הן מבחינת המ"ר והן מבחינת איכות המפרט. תפקיד נוסף ומרכזי של העו"ד הוא עריכת הסכם משפטי, ושיוויוני כלפי כלל הדיירים, וכמובן ליווי הדיירים בכל שלבי הפרוייקט, עד קבלת הדירות החדשות. מאחר ומדובר בהסכם ארוך עם מספר תנאים, הסכם התמא צריך לצפות פני עתיד, ולדאוג לכל שלבי הפרוייקט.
בנקודה זו, ארחיב מעט על הסכם תמ"א 38. חשוב ביותר לא לוותר ולא להסכים להכנס לפרויקט שכזה ללא בטוחות מתאימות לדיירים. יש לדאוג לביטחונות וערבויות מתאימות לכל השלבים. לשלב הבנייה, למיסוי מקרקעין וכמובן לשלב הבדק (התקופה לאחר מסירת הדירות). כך גם ביחס לדמי השכירות, יש לקבוע ערבות מתאימה, וחשוב לקבוע מנגנון שמתעדכן בדבר "דמי שכירות" שמשולמים לדיירים בתקופת פינוי הדירות שכן תקופת הבניה אורכת לפחות 28 חודשים.
כמו כן, חשוב ביותר, להבטיח שלא תהיה מגבלה על בעלי הדירות למכור את דירותיהם בכל שלב, וללא כל תנאי ולא רק בגין סיבה הומניטרית. לסיום, אדגיש ואציין כי פרוייקט מסוג זה הינו מורכב ביותר. דאגו להיות מוגנים ולהקיף עצמכם באנשי המקצוע הטובים ביותר בענף.
הכותבת רעות פלדר היא עו"ד ונוטריון. ילידת העיר רחובות, אמא לשלוש בנות ובעלת משרד עצמאי העוסק בנדל״ן, התחדשות עירונית צוואות ויפוי כח מתמשך.
