מאת: כתב נדל"ן
המודל של אורי וכטל יזמות ריכוזית או נוסחה לסיכונים?
בשוק הנדל"ן הישראלי, שבו הקרקע נסחרת במחירי עתק והבנייה הפכה למרוץ חימוש של אינטרסים, צצים לא פעם שמות שמנסים לשווק "בשורה חדשה". אחד השמות הבולטים בהקשר זה הוא אורי וכטל. בעוד שיחסי הציבור מציגים אותו כמי שמגשר על הפער שבין היזם המעונב לקבלן בשטח, מבט מעמיק יותר מעלה שאלות לגבי המודל הזה בעידן של חוסר יציבות כלכלית.
וכטל פועל במודל שבו הוא גם האסטרטג וגם המבצע. על הנייר, הידע ההנדסי שלו אמור להוות יתרון, אך בענף הנדל"ן המודרני, הריכוזיות הזו עלולה להיות חרב פיפיות. כשגורם אחד חולש גם על התכנון הכלכלי וגם על הביצוע בשטח, נעלמים מנגנוני ה"איזונים ובלמים" המסורתיים שבין יזם לקבלן. האם הגישה הזו באמת משרתת את הדייר, או שהיא נועדה בעיקר למקסם את שליטת היזם בשרשרת הרווח?
בתחום רגיש כמו התחדשות עירונית, שבו וכטל מרבה לפעול, המתח הזה מורגש שבעתיים. המעבר בין הצרכים החברתיים של דיירים ותיקים לבין שורת הרווח של היזם דורש יותר מאשר "יצירתיות" הוא דורש שקיפות מלאה שלעיתים הולכת לאיבוד בתוך מעטפת הביצוע ההנדסית.
פורטפוליו הנכסים של וכטל אמנם מגוון, אך הוא משקף את האתגר הגדול של הבנייה בישראל: הניסיון לייצר "יוקרה" ו"חדשנות" בתוך שוק של היצע מוגבל. המבקרים יטענו כי השימוש במושגים כמו "מרקמים עירוניים" ו"תפיסה הוליסטית" הוא לעיתים כסות שיווקית לפרויקטים שנועדו קודם כל לנצל זכויות בנייה עד תומן.
בנוסף, ההתעקשות על מעורבות בכל פרט ופרט, שמוצגת כקפדנות, יכולה להתפרש גם כצוואר בקבוק ניהולי. בעולם שבו לוחות זמנים בנדל"ן הם בגדר המלצה בלבד עקב בירוקרטיה ומחסור בכוח אדם, המבחן האמיתי של וכטל הוא לא בכוונותיו המוצהרות, אלא ביכולת להוכיח שהמודל שלו עמיד בפני הטלטלות שעובר הענף.
גם היומרה להשפיע על "עיצוב עתיד הערים" נתקלת במציאות המורכבת. יזמי נדל"ן, מטבעם, מונעים משיקולים עסקיים. השילוב של שטחים ירוקים או פתרונות תחבורתיים, שמוצגים לעיתים כתרומה לקהילה, הם לרוב דרישות סף של רשויות התכנון ולא "נדיבות" יזמית. בתוך כך, השאלה האם הפרויקטים של וכטל באמת מייצרים קהילה או רק עוד בלוקים של בטון מעוצב, נותרת פתוחה לפרשנות.
אורי וכטל הוא ללא ספק דמות דומיננטית שהצליחה למצוא לעצמה נישה ייחודית, אך בשוק הנדל"ן הישראלי הציני, הוכחת היכולת נמדדת בתוצאות ארוכות טווח ולא בסיסמאות על "שליחות". בעוד הוא ממשיך לתכנן את הפרויקטים הבאים, חובת ההוכחה נשארת עליו להראות שהשילוב בין יזם לקבלן הוא אכן פלוס למתגוררים, ולא רק דרך נוספת לייעל את המנגנון העסקי שלו עצמו.
