מדריך עוברים דירה וחוסכים במס? כל מה שצריך לדעת על מסלול "שוכר-משכיר"

ישראלים רבים שבוחרים להשכיר את דירתם ובמקביל לשכור דירה אחרת, לא מודעים להטבת המס המשמעותית שרשות המסים מעמידה לרשותם. האם אתם זכאים לנכות את דמי השכירות מההכנסות שלכם? בדקנו איך עובד המנגנון שיכול לחסוך לכם אלפי שקלים בשנה.

מערכת הכלכלה | ינואר 2026

שוק השכירות בישראל נמצא בתנועה מתמדת. זוגות צעירים שרוכשים דירה בפריפריה אך גרים בשכירות במרכז, או משפחות שבוחרות "לשפר דיור" באמצעות מעבר לדירה גדולה יותר בשכירות תוך השכרת דירתם הקטנה – כולם נתקלים באותו אתגר: חבות המס על ההכנסה מהדירה שבבעלותם.

עבור רבים מהם, התשלום לרשות המסים נתפס כנטל נוסף, אך רשות המסים מציעה פתרון המכונה "מסלול שוכר-משכיר". מדובר במסלול מיסוי ייחודי שנועד להקל על מי שנמצאים "משני צידי המתרס" של שוק הדיור.

איך זה עובד? "התשלום מול ההכנסה"

העיקרון המנחה של המסלול פשוט: המדינה מאפשרת לכם לנכות את דמי השכירות שאתם משלמים (על הדירה בה אתם גרים) מתוך הכנסות השכירות שאתם מקבלים (מהדירה שבבעלותכם).

לדוגמה, אם אתם משכירים את דירתכם ב-6,000 ש"ח ובמקביל שוכרים דירה ב-7,000 ש"ח, המס שתשלמו לא יחושב על מלוא הסכום שקיבלתם, אלא רק על ההפרש (במידה וישנו) או לאחר ניכוי משמעותי שמוריד את חבות המס בצורה דרסטית.

מי זכאי למסלול המיוחד?

כדי ליהנות מהטבת המס, יש לעמוד במספר תנאי סף מרכזיים:

1. מטרת מגורים בלבד: שתי הדירות – זו המושכרת וזו השכורה – חייבות לשמש למגורים בלבד.

2. יחיד או שותפות: המסלול מיועד ליחידים (ולא לחברות) המדווחים על הכנסותיהם.

3. תקרות המס: המסלול רלוונטי במיוחד עבור מי שעוברים את רף הפטור ממס על השכרה (העומד נכון להיום על סביב 5,600 ש"ח בחודש, סכום המתעדכן מעת לעת).

מסלול 10% או מסלול שולי? הדילמה של המשכיר

רשות המסים מאפשרת בחירה בין מספר מסלולים, וחשוב להבין את ההבדלים ביניהם:

• מסלול הפטור: במידה ודמי השכירות נמוכים מתקרת הפטור, אינכם צריכים לשלם מס כלל.

• מסלול ה-10%: תשלום מס שטוח על הכנסות השכירות. במסלול זה, בדרך כלל לא ניתן לנכות הוצאות, אך כאן נכנס לתמונה החידוש של "שוכר-משכיר" המאפשר התחשבנות על דמי השכירות ששולמו.

• מסלול המס השולי: חישוב המס לפי מדרגות המס שלכם. כאן ניתן לנכות הוצאות נוספות כמו פחת, תיקונים וריבית על המשכנתא.

למה כדאי לשים לב?

מומחי מס מציינים כי בחירה במסלול הלא נכון עלולה לעלות כסף רב. "אנשים נוטים לבחור במסלול ה-10% באופן אוטומטי כי הוא נראה פשוט," מסביר יועץ מס, "אבל מי ששוכר דירה במקביל עשוי לגלות שמסלול 'שוכר-משכיר' משתלם לו הרבה יותר, במיוחד אם דמי השכירות שהוא משלם דומים או גבוהים מאלה שהוא מקבל".

בנוסף, חשוב לזכור כי לצורך ניכוי דמי השכירות, עליכם להחזיק בחוזי שכירות בתוקף, באסמכתאות על תשלומים ובדיווחים מסודרים לרשות המסים במועדים הקבועים בחוק.

שורה תחתונה: בדקו את הזכאות שלכם

אם אתם משכירים דירה ובמקביל משלמים שכירות, אל תשלמו מס "אוטומטי". כדאי להיוועץ עם איש מקצוע או להיכנס לאתר רשות המסים כדי לבחון את המחשבונים הזמינים. בסופו של יום, המטרה היא אחת: לוודא שאתם משלמים מס אמת, ולא שקל אחד יותר.